Faceva il suo ingresso nel mercato immobiliare oramai 6 anni fa, era esattamente Aprile 2011.

No, mi dispiace, non parlo del mutuo designato specificatamente per gli immobili da mettere a reddito, e non è nemmeno il bonus casa di 10.000 euro del Governo.

Si tratta della cedolare secca, uno strumento a suo modo innovativo introdotto per l’incentivazione al pagamento delle tasse in materia affitti.

Tuttavia, nonostante siano passati tutti questi anni, recentemente se ne sente parlare sempre più spesso e con più frequenza, per fortuna!

Andiamo a fare un pò di chiarezza, quali sono le sue caratteristiche principali?

Su cosa può essere applicata?
Allora, al di là del nome fantastico che il Legislatore ha coniato, la cedolare secca altro non è che una particolare imposta sul canone d’affitto.

Come abbiamo detto, la sua introduzione è giustificata dal fatto che si voleva arginare il fenomeno degli affitti in nero. Fenomeno tutto italiano come sappiamo, questo nero! 🙂

L’opzione delle cedolare secca può essere utilizzata facoltativamente ed in sostituzione al regime ordinario.

Perciò, offrendo effettivamente una riduzione delle imposte che altrimenti si pagherebbero, si tenta di attirare coloro che piuttosto non affronterebbero la questione tasse per nulla.

Allora, dove sta il vantaggio? Molto semplice, sfruttandola risulta possibile sostituire, oltre all’IRPEF, anche le imposte di bollo e di registro ordinarie.

L’opzione della cedolare secca è applicabile a qualunque unità immobiliare ed alle relative pertinenze, qualora queste ultime siano comprese nel contratto di locazione.

Attenzione! Può essere applicata solamente agli immobili affittati per uso abitativo; ne sono dunque esclusi locali commerciali e uffici. Possono usufruirne solamente i privati, e non agenzie, imprese, etc.

Qualora l’immobile da affittare fosse proprietà di più persone, ciascuna di queste può scegliere se e come sfruttare la cedolare a prescindere dalle decisioni prese dagli altri proprietari.

Ad ognuno il suo insomma, in base all’effettiva convenienza che ogni caso presenta!

Quali tipologie di contratto possono beneficiare della cedolare secca?

Non esistono dei particolari tipi di contratto che possono beneficiare della cedolare secca.

Tutti i contratti di affitto previsti dalla legge possono sfruttarla, dai transitori a quelli a canone libero, passando per gli affitti brevi, come da recenti disposizioni.

Secondo la normativa vigente, questi sono i principali contratti di affitto con a fianco la relativa aliquota applicabile:

  • Canone Libero: 4 + 4, cedolare secca con aliquota al 21%
  • Canone Concordato (che include i contratti per studenti):  3 + 2, cedolare secca con aliquota al 10%
  • Transitorio: da 1 a 18 mesi, cedolare secca con aliquota al 10%
  • Affitto Breve: fino a 30 giorni, cedolare secca con aliquota al 21%

Chiaramente, sempre tenendo presente le limitazioni citate nel paragrafo precedente.

Necessario però fare un’ulteriore precisazione a questo punto, avendo citato la recente disposizione normativa relativa agli affitti brevi.

Dal 1 Giugno, è grazie al decreto legge 50/2017, il meccanismo è stato esteso anche alle locazioni brevi. In molti hanno parlato di “norma Airbnb”, vista la crescente fetta di mercato in mano al colosso americano.

Ovviamente non si deve cadere in errore nel citare il solo portale, la norma si applica a tutti gli affitti brevi, che essi vengano definiti attraverso Airbnb, Booking.Com, Tripadvisor, o qualsiasi altro strumento, incluso agenzie immobiliari.

Il professionista, o portale se quello è il caso, dovranno operare come sostituto d’imposta ed effettuare una ritenuta del 21%.

Riesposto in termini più semplici e materiali significa che, se per esempio stai regolarmente affittando un immobile per meno di 30 giorni, magari attraverso Airbnb, se prima percepivi il tuo bell’importo sul conto corrente, ed eri lasciato a decidere se menzionare questi guadagni nella tua dichiarazione dei redditi o meno… ora non lo puoi più fare!

Il denaro che arriverà sul tuo conto sarà già stornato del 21% da parte di Airbnb.

Come sfruttare la cedolare secca?

Per utilizzare la cedolare secca, il proprietario dell’immobile deve mettersi in contatto con l’inquilino e comunicargli la propria decisione tramite raccomandata, obbligatoriamente.

Generalmente l’agente immobiliare a cui ti affidi dovrebbe essere in grado di compiere questi passaggi per te, la cosa migliore è che il contratto abbia al suo interno una clausola che lo specifichi e che metta a conoscenza l’inquilino al momento della sottoscrizione stessa del contratto.

Per esercitare l’opzione ci si può avvalere della piattaforma RLI Web, registrando il contratto entro 30 giorni, ed all’interno del quale infatti si dovrà inserire una copia siglata del contratto.

Ripeto, se hai scelto un agente immobiliare competente questo passaggio sarà ordinaria amministrazione di cui non ti dovrai preoccupare.

Per versare la cedolare sarà necessario versarla in acconto, pari al 95% del totale.

Le scadenze solo le stesse previste per l’Irpef, ovvero:

  • Due rate, con scadenza il 16 giugno e 30 novembre, rispettivamente pari al 40% e al 60% dell’importo, solo se l’importo da versare sia superiore a 257,52 Euro;
  • Una rata unica da versare entro e non oltre il 30 novembre, qualora l’importo sia inferiore a 257,52 Euro.

Vantaggi e svantaggi dell’uso della cedolare secca

Concludendo, perché bisognerebbe utilizzare la cedolare secca?

Michele! Che domande, è ovvio che mi conviene a fini fiscali…

Le aliquote alle quali è soggetta sono decisamente inferiori rispetto alle aliquote ordinarie, compresa la fascia più bassa. Si parla di un massimo del 21% nel caso di affitti brevi e canone libero, rispetto ad un’aliquota minima del 23% qualora si opti per la tassazione normale.

Questo significa che il reddito prodotto da uno o più immobili locati si va a sommare ad altri redditi che potresti percepire, magari portandoti allo scaglione successivo e pagando ancora più tasse.

Inoltre, non dimenticare che comprende anche altre imposte, tra le quali quella di registro e di bollo. Insomma, andresti a risparmiare qualche ulteriore centinaia di euro!

Se percepisci 12.000 euro di reddito dal tuo immobile, a fronte di un reddito lordo complessivo di 30.000 euro incluso quello dell’affitto, andando a scegliere l’opzione della cedolare secca con un contratto a canone concordato risparmierai circa 260 euro all’anno.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_column_text]Per tutta onestà c’è chiaramente anche qualche limitazione, utilizzando la cedolare secca non puoi beneficiare di alcuna detrazione fiscale dal reddito di locazione.

Ma soprattutto, perdi la possibilità di aggiornare il canone nel tempo, tradotto significa che non puoi aumentare l’affitto!

Non è possibile riflettere una richiesta d’affitto sia che essa sia in linea con gli andamenti e le variazioni ISTAT, sia che essa sia in linea con il mercato attuale.

A mio avviso, visto il mercato attuale tutto ciò non rappresenta un grosso problema. Il beneficio ottenuto dal pagare meno tasse offre un vantaggio di gran lunga maggiore rispetto all’andamento del mercato.

Non è un caso che gli affitti a canone concordato stiano registrando un vistoso aumento a livello nazionale, visto che comunque vai a pagare solamente il 10% sul reddito prodotto dall’immobile.

Certamente, qualora il mercato dovesse prendere una piega decisamente positiva, e ci sia la possibilità di realizzare un importo maggiore di affitto, allora potresti valutare l’ipotesi di rinegoziare i termini del contratto.

Questo tuttavia comporta la rescissione dell’accordo fiscale in materia di cedolare secca, ma di questo ne parleremo un’altra volta… 🙂

p.s. Dimenticavo, hai sentito parlare del mio primo libro in uscita il 25 luglio? Si tratta in sostanza di un libro dedicato agli immobili a reddito. Un libro guida dove troverai una marea di contenuti utilissimi per affittare al meglio il tuo immobile.

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