Lo scorso Venerdì 20 Marzo, ho partecipato ad una diretta con il caro amico Davide Marciano del blog Affari Miei.
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La diretta è arrivata in sostituzione all’evento “E mo so Affari Miei…”, evento a cui avrei dovuto partecipare lo scorso 14 Marzo a Milano, ma come sappiamo si è creata questa situazione di emergenza contro la quale stiamo ancora lottando.
Salvo problematiche legate al Covid19, l’evento è programmato per il 27 Giugno a Milano.
L’emergenza non è solamente sanitaria
Nella diretta abbiamo parlato di mercato immobiliare e degli effetti che subirà in seguito al passare di questa grave crisi sanitaria – e conseguentemente anche economica.
Non lo nascondo, la situazione è piuttosto complessa da decifrare. Ci sono tante variabili da tenere in considerazione.
La mia opinione è che, fino a quando non saremo definitivamente usciti dalla situazione emergenziale, non sarà possibile comprendere esattamente il comportamento dell’economia italiana.
Certo, possiamo fare delle ipotesi, ma lo sappiamo entrambi che le previsioni non sono rosee. Giusto?
Ti svelo un segreto: il settore immobiliare è fortemente influenzato dall’andamento dell’economia reale.
In altre parole, la maggior parte delle persone comprano immobili a qualunque livello – prima casa, investimento, etc – in base all’andamento dell’economia in generale.
Pensiamoci bene, si tratta di mettere in piedi un circolo virtuoso – ma può anche essere considerato vizioso, a seconda del punto di vista.
Se c’è lavoro si può pensare di creare opportunità alle persone, dipendenti o autonomi che siano, che conseguentemente vanno a generare un reddito.
Se c’è del reddito si spendono soldi e si contribuisce a far crescere l’economia.
Se cresce l’economia, verosimilmente le imprese si possono permettere di sostenere misure che portino all’incremento del personale, e così via.
Tuttavia, è complesso stabilire chi debba muovere il primo passo, soprattutto in questa fase in cui, per forza di cose, stiamo andando avanti al 75% circa della produttività totale.
Lo Stato ha due strade:
- incentivare le imprese ad investire, offrendo finanziamenti e garanzie per l’indebitamento, sostenendo perciò gli investimenti sia pubblici che privati;
- erogare e promuovere misure di assistenzialismo che mettano i nuclei familiari nelle condizioni di spendere soldi per far ripartire l’economia.
Personalmente ritengo che, lo Stato italiano, sia stato tendenzialmente troppo orientato verso questa seconda strada, come ci ha insegnato l’introduzione del Reddito di Cittadinanza e di tutte le precedenti misure adottate.
È anche vero, però, che l’Italia ha visto il miracolo del dopoguerra investendo massicciamente in opere ed investimenti pubblici.
La ricetta, quindi, dovrebbe realmente combinare le due variabili, consentendo da un lato alle imprese (partecipate statali e private) di accedere a grandi manovre con leva esponenziale, dall’altro di mettere qualche centinaia di euro ogni mese nelle tasche delle famiglie.
Il tutto con l’intento di generare posti di lavoro e far crescere il PIL con la spesa che aumenta mese dopo mese, portando innovazione, tecnologia, progressione digitale e svecchiamento di tutto il nostro sistema, la nostra macchina burocratica.
Ma dopotutto non sono un economista, si tratta solo del mio umile parere. Vedremo che riusciranno a fare i signori Governanti in questa importante sfida che ci attende.
Cosa c’entra con il mercato immobiliare
Torniamo all’economia reale, se le persone non hanno capacità di spesa, perché hanno perso il reddito, oppure vedono davanti una chiusura da parte delle banche, oppure ancora vivono un periodo di incertezza, non andranno ad impegnarsi nell’acquisto di un immobile.
Dove ci porta questo aspetto? Ci porta al fatto che, gli immobili, belli e brutti, ma soprattutto quelli brutti e bruttissimi, resteranno invenduti.
Il mercato immobiliare, molto similmente a quanto accaduto nel 2012, subirà un drastico calo delle compravendite: nel corso dei prossimi tre anni si registrerà un numero di transazioni a ribasso.
Nel 2006, con un mercato pressoché drogato, l’Italia registrava circa 900.000 transazioni. Gli esiti della crisi finanziaria del 2008 hanno portato ad un susseguirsi di record negativi culminati con il minimo storico di circa 450.000 compravendite del 2012.
In sei anni, si vendevano la metà delle case.
Poi, dopo due anni la luce fuori dal tunnel, dal 2014 si è testimoniato ad una lenta ripresa che ci ha portato a chiudere il 2019 con circa 600.000 compravendite. Un dato tutto sommato normale per un Paese come il nostro.
Il segreto della ripresa
A contribuire alla rinascita del mercato immobiliare, ci sono stati diversi fattori.
Per esempio, il mercato immobiliare si è sbloccato perché i prezzi, in dieci anni, sono scesi in media del 30%.
Ma è anche vero che, le banche, hanno “riaperto i rubinetti” e ricominciato a dare mutui con facilità, alimentando la richiesta con tassi di interesse che hanno toccato il minimo storico.
Ho avuto diversi clienti che hanno stipulato mutui a tasso fisso dell’1%. Quando mai ti ricapita?
Chi ha comprato tra il 2016 ed il 2019 ha fatto molto probabilmente un acquisto eccellente. Chi, invece, ha comprato dieci anni prima, ha purtroppo pagato un conto molto salato.
La situazione che ci si prospetta, potrebbe essere molto simile, ma non è detto che sia così. Ripeto, è troppo presto per dirlo.
Bisognerà capire fino a che punto si aggraverà la situazione economica, se le banche subiranno un brutto colpo oppure se saranno in grado di reggere ed incentivare la domanda.
Cosa succederà ai prezzi delle case?
Penso che i prezzi delle case subiranno un leggero calo, nell’arco dei prossimi 18 mesi.
Si tratta di applicare una legge base dell’economia, quella tra domanda e offerta.
Se esiste scarsità di un certo bene, il prezzo tende a salire. Se, invece, a scarseggiare sono gli acquirenti e gli immobili giacciono invenduti nelle vetrine delle agenzie immobiliari, allora il gioco è presto fatto.
I prezzi potranno solo scendere, ma non di molto, non dimentichiamo che – ad eccezione di Milano, dove c’è stato un +5% nell’arco dei 12 mesi – i prezzi sono ritornati ai valori di circa 15 – 17 anni fa, non appena entrato l’euro in circolazione.
Piuttosto, si allungheranno i tempi di vendita, verranno premiati gli immobili meglio presentati e meglio posizionati, magari al centro città o vicino a complessi universitari e commerciali.
La piccola provincia, i paesini ed le realtà più remote, purtroppo, credo saranno profondamente segnate da questo trend negativo.
Ma non fasciamoci la testa prima del dovuto, per ora restiamo a casa e stringiamoci virtualmente per fare la nostra parte e far passare questa grave crisi sanitaria.
Sono sicuro che avremo modo e tempo di monitorare gli andamenti del mercato immobiliare.
