La tecnologia sta cambiando il settore immobiliare alla velocità della luce. È iniziato tutto con gli e-commerce.
Poi è toccato ai viaggi, al food, alle banche e alle assicurazioni. Ora la tecnologia sta bussando in maniera sempre più insistente alla porta del settore immobiliare.
Quello che ci hanno insegnato gli altri settori, però, è che questa non deve essere una guerra. E che la tecnologia può passare dall’essere il peggior nemico a diventare il più grande alleato di ogni agente immobiliare.
Tutto sta nelle capacità degli agenti di farla lavorare a proprio favore.
Racconteremo quali sono i trend e gli scenari tecnologici che ogni agente immobiliare dovrebbe sfruttare per essere sempre un passo avanti a tutti gli altri.
Mentre la pandemia causata dal COVID-19 continua, centinaia di migliaia di persone ed imprese – e più in generale l’economia globale – subiscono un impattosignificativo.
In queste settimane ho parlato con tanti colleghi imprenditori e fondatori di startup. Non lo nascondo, siamo tutti molto preoccupati.
Quest’ultimo decreto del Governo, potrebbe dare uno spiraglio di luce in un mare nero, ma la strada è lunga, purtroppo.
Nessuno di quelli con cui ho parlato, quando ho chiesto di commentare questa notizia, si è voluto spingere pubblicamente nel farlo, ma lo posso confermare: siamo tutti nella stessa barca.
C’è un problema forte di liquidità, non si sa quanto durerà e come sarà articolato il post-Covid19.
Ma la cosa non si ferma in Italia, vediamo perché.
La ricerca sulle PropTech
Per avere un quadro completo ed esauriente sulle conseguenze della pandemia sul settore PropTech, UKPA – UK PropTech Association – l’associazione PropTech britannica, ha effettuato un’indagine sull’impatto del Coronavirus intervistando i propri associati.
Sono molto vicino a questo ente britannico, ci scambiamo regolarmente informazioni e condividiamo visioni e trend riguardanti il fenomeno PropTech.
Questa relationship è – a mio modesto avviso – molto utile per comprendere con largo anticipo quali sono i movimenti necessari ed il sentiment del mercato, in modo da farne tesoro anche per l’Italia.
È un canale di comunicazione molto importante ed efficace, a maggior ragione dopo che, proprio in questi giorni, ho esternato il desiderio di mettere in piedi anche in Italia l‘Associazione delle PropTech.
Ne ho parlato in questo articolo, ma ora andiamo a vedere i risultati della loro indagine.
Pur essendo in uno diverso stadio di sviluppo del proptech, in questa specifica fase condividiamo moltissime sensazioni e criticità.
Sei pronto? Cominciamo…
Qual è la sfida più grande che le aziende PropTech stanno affrontando?
L’incertezza intorno al COVID-19 ha avuto un impatto piuttosto negativo sulla fiducia e sull’economia. Si prevede che molte aziende vedranno una diminuzione della domanda e dei problemilegatiallaliquidità.
Questo aspetto è visibile nell’indagine e si è rivelato essere la sfida più grande che le PropTech stanno affrontando…
Mentre le aziende rispondono a questa sfida concentrandosi sul business esistente e cercando finanziamenti, se la situazione dovesse persistere, ci potrebbe essere un impatto molto negativo sulle start-up che porterà a delle perditerilevanti.
La seconda sfida più grande che le PropTech stanno affrontando, è rappresentata dagli investitori: rinviano, ritirano e/o mettono in standby i loro fondi.
Uno dei membri dell’UKPA, Mike Bristow, CEO di CrowdProperty, che siede anche nel Comitato Investimenti di uno dei principali VC dedicati al PropTech, Pi Labs, ha suggerito
“…un meccanismo esistente in cui il Governo potrebbe garantire che le imprese early stage and scale up ad alto potenziale non falliscano in questo mercato a causa della mancanza di liquidità, è l’attuale schema EIS. La modifica della detrazione per gli investitori al 100%, invece dell’attuale 30%, dovrebbe consentire a queste imprese di raccogliere più facilmente capitali in questo momento difficile, garantendo maggiore liquidità. È fondamentale che le grandi startup britanniche non rimangano indietro nelle misure del Governo per sostenere l’economia, molte di esse hanno un enorme potenziale e potranno prosperare diventando globali nel lungo periodo”.
Come può (secondo loro) il governo UK sostenere al meglio le PropTech?
Il governo ha introdotto una serie di misure a sostegno delle imprese e dei dipendenti.
Queste includono:
Un programma di mantenimento del posto di lavoro che consenta ai datori di lavoro di richiedere fino all’80% del salario mensile dei dipendenti in aspettativa, fino a 2.500 sterline al mese, per evitare licenziamenti;
La malattia pagata a tutti i dipendenti assenti a causa della Covid-19;
Possibilità di differire il pagamento dell’IVA;
Prestiti per l’interruzione dell’attività.
Ulteriori iniziative comprendono finanziamentiedaiutisignificativi da parte del Governo.
Anche se queste misure possono sembrare generose, ci si voleva assicurare che fossero adeguate e sufficienti anche per le startup del PropTech.
I risultati del sondaggio e il feedback dei membri suggeriscono che, molte startup PropTech, non risultano ammesse alle opzioni di finanziamento e che sarebbe necessario un maggiore sostegno per poter sopravvivere.
Tra le tante richieste, ecco cosa ritengono di necessaria implementazione i membri della UKPA:
Gli amministratori/CEO possano essere messi in aspettativa;
Congelare per tutti e per 3 mesi i pagamenti delle imposte e dei contributi;
Sgravi sull’affitto per le aziende che hanno sede nei Co-Working;
Ulteriori opzioni di finanziamento
Nello specifico, sovvenzioni per coloro che non hanno diritto ad aiuti e agevolazioni per le piccole imprese oppure al prestito per l’interruzione dell’attività.
Come spesso accade anche in Italia, le banche concedono prestiti solo a coloro a cui hanno prestato denaro in precedenza, spesso anche in cerca di ulteriorigaranzie.
Dato che il flusso di cassa è la sfida più importante per quasi tutte le startup (e non solo), la mancanza di opzioni di finanziamento adeguate potrebbe costringere molti di loro ad andare in bancarotta.
Cosa caratterizzerà le attività delle PropTech nei prossimi tre mesi?
Mentre la maggior parte delle PropTech si posizionano nella fetta legata alla sopravvivenza, ed alcune saranno costrette a chiudere, si prevede che l’adozione del PropTech aumenterà a lungo termine.
Le società immobiliari tradizionali sono oggi costrette ad effettuare visite virtuali ed elaborare le vendite di immobili “online”.
Le soluzioni offerte dalle PropTech vengono esaminate con urgenza ed attenzione in cerca di una soluzione vincente.
Per questo motivo, il 25% dei nostri membri PropTech si aspetta una crescita della propria attività.
Ad esempio, durante questo periodo, un’azienda che si occupa di virtual tours, Prompto, sta vedendo un massiccio aumento della domanda per la loro soluzione di tour virtuali a 360 gradi. Tanya Samuels, Direttore Vendite, ha commentato:
“La crisi della corona ci costringe tutti a ripensare i nostri modelli di business. Le visite alle proprietà non sono più consentite. Né lo è incontrare i clienti faccia a faccia”.
Conclusioni
La pandemia ha costretto le aziende a doversi adattare, adottando a modo loro la trasformazione digitale.
Sui social ormai si sprecano le occasioni di confronto e di intrattenimento. C’è una vera e propria corsa alla formazione ed all’apprendimento di nuovi modelli e contenuti.
I prossimi mesi (e forse anni) saranno molto diversi da quelli che abbiamo conosciuto prima del virus. Lo smart working sarà un’abitudine sempre più frequente, ci sarà probabilmente una crescita importante di tutte quelle startup ed aziende tecnologiche.
Tuttavia, la questione va affrontata con preoccupazione ed è effettivamente molto seria.
La priorità dobbiamo darla alla risoluzione dell’emergenza sanitaria, ma cosa ne sarà della nostra economia?
E tu, sei una PropTech? Una società immobiliare tradizionale? Come sta impattando il Coronavirus nell’attività di tutti i giorni della tua azienda?
Fammelo sapere lasciando un commento sui social oppure inviando una mail a info@micheleschirru.it.
Cerchiamo di tirare le somme anche del sistema italiano e vediamo che spaccato ne esce fuori.
Lo scorso Venerdì 20 Marzo, ho partecipato ad una diretta con il caro amico Davide Marciano del blog Affari Miei.
Non conosci Affari Miei? Clicca quiper saperne di più, si tratta del Blog di Economia e Finanza Personale numero 1 in Italia. Ci puoi trovare consigli per investire, guadagnare e gestire i risparmi al meglio.
Tra l’altro, Davide commercializza i miei video-corsi in forma esclusiva presso la sua Academy. Se ti interessano gli investimenti immobiliari a reddito, dai uno sguardo a questo link.
La diretta è arrivata in sostituzione all’evento “E mo so Affari Miei…”, evento a cui avrei dovuto partecipare lo scorso 14 Marzo a Milano, ma come sappiamo si è creata questa situazione di emergenza contro la quale stiamo ancora lottando.
Salvo problematiche legate al Covid19, l’evento è programmato per il 27 Giugno a Milano.
L’emergenza non è solamente sanitaria
Nella diretta abbiamo parlato di mercato immobiliare e degli effetti che subirà in seguito al passare di questa grave crisi sanitaria – e conseguentemente anche economica.
Non lo nascondo, la situazione è piuttosto complessa da decifrare. Ci sono tante variabili da tenere in considerazione.
La mia opinione è che, fino a quando non saremo definitivamente usciti dalla situazione emergenziale, non sarà possibile comprendere esattamente il comportamento dell’economia italiana.
Certo, possiamo fare delle ipotesi, ma lo sappiamo entrambi che le previsioni non sono rosee. Giusto?
Ti svelo un segreto: il settore immobiliare è fortemente influenzato dall’andamento dell’economia reale.
In altre parole, la maggior parte delle persone comprano immobili a qualunque livello – prima casa, investimento, etc – in base all’andamento dell’economia in generale.
Pensiamoci bene, si tratta di mettere in piedi un circolo virtuoso – ma può anche essere considerato vizioso, a seconda del punto di vista.
Se c’è lavoro si può pensare di creare opportunità alle persone, dipendenti o autonomi che siano, che conseguentemente vanno a generare un reddito.
Se c’è del reddito si spendono soldi e si contribuisce a far crescere l’economia.
Se cresce l’economia, verosimilmente le imprese si possono permettere di sostenere misure che portino all’incremento del personale, e così via.
Tuttavia, è complesso stabilire chi debba muovere il primo passo, soprattutto in questa fase in cui, per forza di cose, stiamo andando avanti al 75% circa della produttività totale.
Lo Stato ha due strade:
incentivare le imprese ad investire, offrendo finanziamenti e garanzie per l’indebitamento, sostenendo perciò gli investimenti sia pubblici che privati;
erogare e promuovere misure di assistenzialismo che mettano i nuclei familiari nelle condizioni di spendere soldi per far ripartire l’economia.
Personalmente ritengo che, lo Stato italiano, sia stato tendenzialmente troppo orientato verso questa seconda strada, come ci ha insegnato l’introduzione del Reddito di Cittadinanza e di tutte le precedenti misure adottate.
È anche vero, però, che l’Italia ha visto il miracolo del dopoguerra investendo massicciamente in opere ed investimenti pubblici.
La ricetta, quindi, dovrebbe realmente combinare le due variabili, consentendo da un lato alle imprese (partecipate statali e private) di accedere a grandi manovre con leva esponenziale, dall’altro di mettere qualche centinaia di euro ogni mese nelle tasche delle famiglie.
Il tutto con l’intento di generare posti di lavoro e far crescere il PIL con la spesa che aumenta mese dopo mese, portando innovazione, tecnologia, progressione digitale e svecchiamento di tutto il nostro sistema, la nostra macchina burocratica.
Ma dopotutto non sono un economista, si tratta solo del mio umile parere. Vedremo che riusciranno a fare i signori Governanti in questa importante sfida che ci attende.
Cosa c’entra con il mercato immobiliare
Torniamo all’economia reale, se le persone non hanno capacità di spesa, perché hanno perso il reddito, oppure vedono davanti una chiusura da parte delle banche, oppure ancora vivono un periodo di incertezza, non andranno ad impegnarsi nell’acquisto di un immobile.
Dove ci porta questo aspetto? Ci porta al fatto che, gli immobili, belli e brutti, ma soprattutto quelli brutti e bruttissimi, resteranno invenduti.
Il mercato immobiliare, molto similmente a quanto accaduto nel 2012, subirà un drastico calo delle compravendite: nel corso dei prossimi tre anni si registrerà un numero di transazioni a ribasso.
Nel 2006, con un mercato pressoché drogato, l’Italia registrava circa 900.000 transazioni. Gli esiti della crisi finanziaria del 2008 hanno portato ad un susseguirsi di record negativi culminati con il minimo storico di circa 450.000 compravendite del 2012.
In sei anni, si vendevano la metà delle case.
Poi, dopo due anni la luce fuori dal tunnel, dal 2014 si è testimoniato ad una lenta ripresa che ci ha portato a chiudere il 2019 con circa 600.000 compravendite. Un dato tutto sommato normale per un Paese come il nostro.
Il segreto della ripresa
A contribuire alla rinascita del mercato immobiliare, ci sono stati diversi fattori.
Per esempio, il mercato immobiliare si è sbloccato perché i prezzi, in dieci anni, sono scesi in media del 30%.
Ma è anche vero che, le banche, hanno “riaperto i rubinetti” e ricominciato a dare mutui con facilità, alimentando la richiesta con tassi di interesse che hanno toccato il minimo storico.
Ho avuto diversi clienti che hanno stipulato mutui a tasso fisso dell’1%. Quando mai ti ricapita?
Chi ha comprato tra il 2016 ed il 2019 ha fatto molto probabilmente un acquisto eccellente. Chi, invece, ha comprato dieci anni prima, ha purtroppo pagato un conto molto salato.
La situazione che ci si prospetta, potrebbe essere molto simile, ma non è detto che sia così. Ripeto, è troppo presto per dirlo.
Bisognerà capire fino a che punto si aggraverà la situazione economica, se le banche subiranno un brutto colpo oppure se saranno in grado di reggere ed incentivare la domanda.
Cosa succederà ai prezzi delle case?
Penso che i prezzi delle case subiranno un leggero calo, nell’arco dei prossimi 18 mesi.
Si tratta di applicare una legge base dell’economia, quella tra domanda e offerta.
Se esiste scarsità di un certo bene, il prezzo tende a salire. Se, invece, a scarseggiare sono gli acquirenti e gli immobili giacciono invenduti nelle vetrine delle agenzie immobiliari, allora il gioco è presto fatto.
I prezzi potranno solo scendere, ma non di molto, non dimentichiamo che – ad eccezione di Milano, dove c’è stato un +5% nell’arco dei 12 mesi – i prezzi sono ritornati ai valori di circa 15 – 17 anni fa, non appena entrato l’euro in circolazione.
Piuttosto, si allungheranno i tempi di vendita, verranno premiati gli immobili meglio presentati e meglio posizionati, magari al centro città o vicino a complessi universitari e commerciali.
La piccola provincia, i paesini ed le realtà più remote, purtroppo, credo saranno profondamente segnate da questo trend negativo.
Ma non fasciamoci la testa prima del dovuto, per ora restiamo a casa e stringiamoci virtualmente per fare la nostra parte e far passare questa grave crisi sanitaria.
Sono sicuro che avremo modo e tempo di monitorare gli andamenti del mercato immobiliare.