Immaginiamo che abbia ereditato l’importo di 150.000 euro, oppure per qualsiasi altro motivo disponga di questa rispettabile somma di denaro.
Immaginiamo inoltre che il mondo degli immobili ti sia totalmente estraneo, tuttavia essendo vicino all’età pensionabile vuoi fare in modo di costruire una piattaforma che ti fornisca un reddito costante che sostenga te, e la tua famiglia, per il tempo a seguire.
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Il 25 Luglio scorso è uscito il mio primo libro, Puntare Sugli Immobili A Reddito. Si tratta di un prodotto che tratta nello specifico gli investimenti immobiliari a reddito.
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Non è la prima volta che mi trovo ad analizzare un caso simile, la domanda che più spesso mi viene posta in riferimento è: mi conviene di più fare un all-in ed acquistare in contanti un immobile, oppure fare uno o più mutui ed acquistare più immobili?
La risposta è molto varia ed è direttamente dipendente dalla tua situazione economica e lavorativa, nonché quella relativa al tuo credit score.
Avere soldi in banca infatti può non essere sufficiente, gli istituti di credito andranno a farti le pulci. Andranno a verificare che tu abbia un ottimo profilo da creditore in prima istanza, inoltre verificheranno le tue capacità reddituali e di sostentamento.
Essere proprietari di un immobile sarà di notevole aiuto, la banca potrà istituire un’ipoteca su di esso come garanzia del prestito.
Considerate queste riflessioni, il mio consiglio è quello di acquistare più immobili ed utilizzare l’ammontare di denaro come caparra per ciascuno di essi, fare quindi dei mutui relativi al restante importo per completare l’acquisto degli immobili.
L’importo che abbiamo considerato ti da accesso ad un buon potenziale acquisto, infatti se supponiamo di utilizzare 120.000 euro per il processo di acquisto degli immobili, di conseguenza avremo come base di partenza 40.000 euro ciascuno per un totale di tre acquisti.
Nota bene che in questo caso didattico non stiamo considerando alcuna zona geografica di preciso, dovrai quindi valutare se nel tuo caso le cifre sono congrue con la media del valore degli immobili intorno a te.
Supponendo che l’importo della caparra sia il 30% del valore totale, stiamo ragionando su una cifra di acquisto vicina ai 130.000 euro.
Ricorda che ci sarà da pagare un Notaio, o più d’uno a seconda delle tue preferenze, che dovrà predisporre l’atto notarile.
Inoltre, a meno che non stia acquistando direttamente da privato, dovrai pagare una provvigione all’agente immobiliare. Anche in questo caso, questo importo va moltiplicato per tre.
Infine, ci saranno le imposte di registro senza agevolazioni di alcuna sorta, tutte le varie ed eventuali a cui dovrai andare incontro, ad esempio: spese consulente mutui, spese effettive dei mutui, spese condominiali, piccoli lavori di ristrutturazione, etc.
Nel momento in cui ti metterai alla ricerca dell’immobile di riferimento sarà fondamentale considerare l’indice di rendita, ossia il rendimento che l’immobile potrà darti su base annuale a fronte dell’investimento.
Calcolare questo valore è semplicissimo, avrai bisogno di avere una stima del potenziale valore di Affitto p/mese e del potenziale prezzo di Acquisto.
Il valore finale di riferimento, espresso in termini percentuali, dovrà possibilmente avvicinarsi al 6%. Questo dato indicherà la buona natura dell’investimento stesso a priori, consentendoti di fare una scelta ponderata ancora prima di fare un’offerta irrevocabile.
Quindi, in termini teorici, la formula completa sarà:
Affitto mensile X 12 (i mesi dell’anno) / valore Acquisto X 100
Andando alla pratica, e supponendo che i nostri valori siano 600 Euro p/mese e 130.000 Euro, la formula sarà la seguente:
600 X 12 / 130.000 X 100 => 5.54%
Il mio consiglio è che non avendo precedente esperienza nel settore, ed essendo il primo investimento immobiliare, dovresti andarci piano.
Come tutti quanti commetterai degli errori di fisiologica natura, questi errori ti serviranno a capire cosa fare e cosa non fare nella prossima futura occasione.
Comincia con un immobile, dopo aver rogitato ed averlo immesso sul mercato degli affitti, quindi trovato gli inquilini, allora potrai passare al secondo acquisto.
Credimi, il secondo acquisto sarà senz’altro più fluido e veloce, avrai acquisito una certa dimestichezza ed un rapporto di fiducia con i consulenti che avrai messo al tuo fianco nell’operazione precedente.
Lo stesso accadrà per il terzo acquisto, il tuo trampolino di lancio verso ulteriori progetti che sono sicuro metterai in programma vedendo le rendite mensili.
Ho citato varie professioni e figure, non lasciare tutto al caso e non farti guidare dall’istinto, dall’emozione.
Ricorda, stai facendo tutto questo come forma di business. C’è il rischio di impresa, ci sono costi e ricavi, se hai fatto le cose per bene ci saranno dei profitti.
Contatta più consulenti dei mutui ed ottieni preventivi sulla fattibilità del succitato processo, cerca di capire se hai accesso a dei prodotti vantaggiosi.
Talvolta i broker sono in grado di offrirti pacchetti migliori di quelli che il diretto istituto di credito può proporti, anche se conosci il Direttore della tua banca sono sicuro che non avrai trattamenti di favore.
Cerca di andare a risparmiare scegliendo uno stesso agente immobiliare o Notaio, e trattando sul loro compenso sulla base che ti impegnerai ad una tripla operazione.
Infine, se ti senti di andare più velocemente e fare le cose contemporaneamente vai pure avanti! Ho avuto clienti che nonostante fossero al primo esempio di investimento, hanno fatto grandissimi affari e non si sono lasciati sfuggire le occasioni!
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