Conviene comprare casa con il Buy To Let? La risposta è senz’altro si!
Ma chiariamo innanzitutto che cosa è il buy to let, in italiano traduce comprare per affittare.
In Inghilterra è la forma principale di investimento immobiliare, in un certo senso in contrapposizione agli Stati Uniti oppure all’Italia dove è sicuramente il trading immobiliare, attraverso per esempio il saldo e stralcio o le aste immobiliari. Tutte attività volte al comprare per rivendere, il cosiddetto buy to sell, o property flipping.
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In Inghilterra, ci sono tantissime persone che si sono ritrovate nella veste di investitori immobiliari un pò per caso. Una spiccata facilità nella concessione dei mutui immobiliari, ma anche altri fattori hanno portato diverse persone all’interno del sistema, quest’ultime senza però mai espandere massicciamente il proprio portfolio.
Viceversa, ci sono persone che investono orientandosi esclusivamente su questa tipologia.
Questa forma di investimento è diffusa in tutto il territorio britannico, non solo a Londra. Non fare l’errore di pensare che fuori Londra è il caos, tutto morto e sepolto.
Il buy to let è molto forte ovunque tu vada, posso dirti che in città del nord come Manchester, Leeds, Liverpool, per esempio, ci sono dei ritorni sull’investimento più elevati di quello che puoi ottenere nel sud dell’Inghilterra. Passando per Canterbury, Londra, Oxford, Cambridge, fino ad arrivare a Bristol, il ritorno sull’investimento è notoriamente più basso. Bisogna dire però che vai a guadagnare su una fetta maggiore di capital appreciation, ossia la crescita del valore dell’immobile nel tempo.
Di solito, il buy to let, si sposa brillantemente con i mutui immobiliari, soprattutto tra gli investitori con una certa esperienza. Vale la pena sottolineare che, il mutuo immobiliare in Inghilterra, è generalmente diviso in: mutui residenziali e mutui buy to let, ossia mutui specifici per questa tipologia di investimento che funzionano in modo abbastanza diverso.
Se con il mutuo standard, prima casa, l’istituto di credito va a fare un calcolo del finanziabile sul reddito percepito dall’individuo, nel buy to let invece si va a considerare il reddito generato dall’immobile (e quindi l’affitto percepito). Maggiore l’importo di affitto che puoi ricavare dall’affitto dell’immobile, maggiore è l’importo finanziabile sul progetto.
Senz’altro un deposito molto ampio, minimo il 25%.
Invece, in caso di mutuo residenziale per la prima casa, di norma si scende sino al 5%, c’è infatti una audace iniziativa del Governo che si chiama Help to Buy, fondamentalmente si vuole aiutare i giovani wannabe proprietari ad acquistare la loro prima casa. Il restante 15% viene garantito dal governo, il rimanente 80% viene finanziato dalla banca.
La forza del mutuo buy to let sta nel fatto che, mettendo giù una bella somma di denaro, maggiore è la cifra e minore sarà il tasso di interesse offerto dalla banca. Ovviamente, in termini affitto percepito, maggiore è l’importo e maggiore sarà la cifra finanziabile.
A questo proposito, a Londra i prezzi degli immobili stanno salendo impietosamente, mentre invece gli affitti, pur quanto siano molto alti, non mantengono il passo. Quindi, chi si trova ad acquistare con un mutuo buy to let a Londra, per andare a coprire il rapporto che la banca chiede tra il reddito prodotto dall’immobile ed il capitale investito, ha bisogno di mettere giù un deposito ancora più grande del minimo dettato dalle norme, nell’ordine addirittura del 45%.
Se tu invece acquistassi a Bristol, a Manchester, a Cardiff, a Glasgow, oppure anche altre città fuori Londra, potresti accedere al consueto 25% di deposito necessario.
Il buy to let è quindi mettere degli immobili a reddito, ma allora conviene comprare per affittare? Se vuoi investire in Inghilterra il buy to let è una cosa molto conveniente che produrrà dei redditi immediati. C’è una grandissima scarsità di immobili sul mercato e la domanda di fatto non manca, nonostante Brexit. 🙂
La seconda cosa è il fatto che il mutuo buy to let, è molto semplice da ottenere se risiedi in UK. Se invece risiedi in Italia, da cittadino europeo, e quindi ancora per poco tempo vista la Brexit alle porte, la procedura è comunque possibile senza troppi intoppi. Avrai però senza dubbio bisogno di un consulente mutui al tuo fianco.
C’è da dire che in linea generale gli istituti di credito non considereranno solo l’importo che la proprietà genera, ma anche il tuo reddito. A patto che il reddito generato in Italia sia superiore ad una forbice che va da 35mila a 75mila sterline, questa cifra da essere quindi confermata in base alla banca in questione, la cosa è abbastanza fattibile. Se per esempio il reddito fosse generato in UK, pur risiedendo in Italia, ti basterebbe generare 25mila sterline.
L’importo più o meno considerato dalla banca come mutuo finale, in linea generale tiene in considerazione un moltiplicatore di 4.5 volte il reddito. Per quanto riguarda il deposito necessario, dipende dall’immobile e dalla banca, ma come abbiamo detto in precedenza parte da almeno il 25% del valore finale.
Ho chiesto ad un consulente mutui con cui collaboro un esempio pratico, ecco qui le cifre:
Vivo e lavoro in Italia, guadagno come persona fisica circa 40mila euro, gestisco un’impresa sul territorio italiano che è attiva da circa cinque anni. Il mio commercialista segue tutta la contabilità con regolarità e non problematiche con il Fisco. La caparra che ho a disposizione come deposito è di circa 50mila euro.
Sulla base di questi numeri, il verdetto sancisce che tra mutuo e deposito potrei orientarmi su un immobile del valore di circa £200mila sterline, quindi circa 230mila Euro al tasso corrente.
Ci puoi comprare un immobile a Londra? Forse, molto difficile.
E se pensassimo al bel Paese, conviene fare il buy to let in Italia? Mah, risposta difficile… Tuttavia, la mia risposta è si.
Nonostante le regole del gioco siano diverse, non dimenticare che ci sarà sempre una simile fetta di mercato che avrà bisogno di affittare una casa per vivere, quindi avrai sempre e comunque possibilità di generare un reddito.
Il discorso mutui invece è molto diverso, come sappiamo non c’è un prodotto designato alla tipologia di immobili a reddito, ma è anche vero che attraverso un consulente mutui di fiducia potrai trovare la cosa che più funziona in base alle tue esigenze ed avere un prodotto performante.