Chi è interessato ad investire in proprietà immobiliari dovrebbe sapere che c’è uno strumento, una strategia di investimento, che rappresenta molto probabilmente il metodo più rischioso tra quelli conosciuti, nonché quello più veloce per creare profitto con gli immobili.

Stiamo parlando dell’House Flipping, anche noto come Property Flipping, come viene definito nel mondo anglosassone. Per dirla all’italiana, il flipping immobiliare!

Una tecnica che non è senz’altro per tutti gli investitori, ma che può riservare guadagni “facili” con una prospettiva di conclusione dell’affare molto veloce.

Il Property Flipper, o House Flipper, è colui che investe in immobili con lo scopo di rivendere immediatamente e creare profitto attraverso la ristrutturazione dell’immobile.

La capacità di avere successo, e quindi generare profitto, è direttamente proporzionale all’esperienza maturata nel settore.

In sintesi, comprare ristrutturare e rivendere!

In sintesi, i passaggi da compiere sono dati dall’acquistare un immobile ad un costo pesantemente ribassato, ristrutturare ad alto livello, ed infine rivendere l’immobile al prezzo di mercato corrente.

L’importo a disposizione da configurare come investimento iniziale non deve essere per forza notevole, avendo fondi per una caparra dignitosa, nell’ordine del 25% del valore finale dell’immobile, ed un importo equivalente al 15% per poter affrontare la ristrutturazione e tutte le altre spese relative all’affare (provvigione, notaio, tasse), si è sulla buona strada per cominciare.

Bisogna inoltre ricordare che, a meno che non abbia a disposizione il rimanente denaro per completare l’acquisto, dovrai avere un buon credit score in modo da accedere ad un mutuo.

Ci si starà domandando: comprare ristrutturare e rivendere immobili conviene?

La questione delle ristrutturazioni sembra una cosa semplice, basta mettersi in contatto con l’amico dell’amico che si occupa di costruzioni e ristrutturazioni immobiliari, concordare un prezzo congruo, mettere una data sul calendario, ed il gioco è praticamente fatto, right?

Mmh, insomma. Purtroppo, quando si ha a che fare con una ristrutturazione, le cose non vanno sempre come previsto.

Molto spesso quando si mette mano su un immobile ci si ritrova a dover affrontare situazioni inaspettate che potrebbero far lievitare la spesa preventivata.

Quindi la soluzione sta nell’avere una persona di fiducia al proprio fianco che, sappia lavorare e rispettare le scadenze previste.

Una volta completato il processo di acquisto, che avrai sapientemente negoziato a ribasso nella misura più ampia possibile, potrai affrontare la ristrutturazione. Solo dopo aver concluso questo passaggio così delicato, ti occuperai di organizzare le fasi relative alla vendita dell’immobile.

In un episodio del podcast ho spiegato come vendere casa velocemente, puoi ascoltarlo attraverso il player che ho inserito nell’articolo.

Il risultato sperato sarà ovviamente quello di rivendere l’immobile ad un importo che sia sufficiente per ricoprire l’investimento iniziale nella sua interezza.

Inoltre, qualora lo abbia fatto, saldare il mutuo acceso per completare la transazione, ed infine realizzare un profitto che al lordo (before tax) sia almeno del 25% del valore del tuo investimento iniziale.

Ma supponiamo che sia pronto ad aumentare la posta in gioco, incrementare la rapidità ed il profitto dell’operazione, nonché risparmiarti un mutuo, allora la tecnica della cessione del preliminare farà al caso tuo.

Possiamo definire questa tecnica come un’evoluzione del modello precedente, infatti si va incontro alla stessa logica con la sola differenza che l’immobile non diventerà mai di tua proprietà.

Il codice civile disciplina questa opzione agli articoli 1401 e 1406, in termini tecnici avviene una sostituzione del promittente acquirente con un terzo soggetto, che sarà designato dalla stessa parte promissaria acquirente, a titolo derivato e con effetto concomitante alla cessione del contratto preliminare.

Supponiamo che abbia a disposizione 50.000 Euro, ed abbia identificato un appartamento che per la sua posizione e prestigio sia meritevole di attenzione per un potenziale investimento.

A maggior ragione perché, in questo esempio, i proprietari, otto fratelli che vivono in diverse parti del Paese, stanno vendendo per evitare rogne e diatribe ereditarie.

In casi come questo, una proposta di acquisto a ribasso ha una altissima probabilità di essere accettata, diciamo del 30% in meno rispetto al prezzo di mercato.

Se la tua offerta verrà accettata dagli eredi, ti metterai subito al lavoro per cominciare la ristrutturazione, ma attenzione… non prima di aver stipulato un contratto preliminare dove ti sarai assicurato di inserire che ti si venga dato il possesso ad effetto immediato, ed inoltre che la parte venditrice sia consapevole e in accordo con la cessione del contratto preliminare a terzi da delinearsi.

Come puoi immaginare, il rischio aumenta esponenzialmente, dovrai fare di tutto perché quell’immobile trovi un nuovo promittente acquirente in rispetto degli obblighi sanciti dal contratto preliminare originario che tu hai sottoscritto.

Venir meno alle obbligazioni, e quindi non trovare in tempo una parte terza che subentri al contratto, ti obbligherebbe ad impegnarti a rogitare per completare il trasferimento della proprietà.

E se non avessi i soldi a disposizione, o la banca ti negasse il mutuo? Beh, qualunque caparra confirmatoria versata andrebbe perduta, così come i soldi spesi per la ristrutturazione.

Ho trovato molto interessante questi contenuti pubblicati da Giuseppe Gatti, un investitore immobiliare di successo che ricorre frequentemente a questa tecnica.

Puoi trovare il dettaglio su un caso pratico in cui lui ha realizzato un profitto molto interessante, ecco l’articolo attraverso questo link.

Inoltre, sempre attraverso la sapiente guida di Giuseppe, attraverso questo link avrai accesso ad una piccola guida sul massimizzare le opportunità in materia di cessione del contratto preliminare.

Un’altra figura abbastanza nota nel panorama degli investitori immobiliari sul web, è Antonio Leone.

Anche lui ha parlato in maniera approfondita dell’argomento in un articolo che puoi trovare a questo link.

Abbiamo visto cosa voglia dire to flip properties, mettere in moto un sistema per cui si facciano “saltare” gli immobili da un piatto all’altro, come fare soldi dal comprare, ristrutturare e rivendere una proprietà.