Seguendo la riflessione espressa in una recente puntata del podcast, che puoi riascoltare cliccando su questo link, ho voluto approfondire la tematica relativa alle locazioni immobiliari, ed espressamente al come trovare l’inquilino perfetto per il tuo immobile.
Conoscere molto bene il proprio mercato, ed inoltre la vasta area di operazioni che ruotano intorno alla materia, sono alcuni degli aspetti fondamentali da tenere in considerazione. Se sei un investitore immobiliare, posso garantirti che troverai molto utili questi aspetti in quanto ti consentiranno di gestire tutto il processo con relativa semplicità ed in totale autonomia.
Tuttavia, valuterei l’ipotesi di affidare il processo ad un agente immobiliare, questo ti consentirà di risparmiare del tempo prezioso che potrai dedicare fondamentalmente a fare altro. Un agente immobiliare fa questa attività dalla mattina alla sera, se preparato e professionale, sa probabilmente svolgere il lavoro con dedizione e precisione consentendoti di ottenere un ottimo risultato a sforzo zero.
Senza dimenticare inoltre il quadro normativo che necessariamente fa da contorno, la legge 431 del 1998, nota come “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo“.
Quali sono le fasi necessarie?
In questo processo step-by-step che andremo a delineare, una delle variabili nell’equazione è che si disponga di un immobile da affittare, non ci soffermeremo sui dettagli relativi a prezzo e tipologia. Infatti, questa successione di fasi ed aspetti sono essenzialmente applicabili in qualsiasi contesto.
Qualificare il contatto
Assicurati di qualificare il contatto, il potenziale inquilino, in sede iniziale ed ancora prima di fissare l’appuntamento di visita.
Molto probabilmente il potenziale affittuario entrerà in contatto con te attraverso un annuncio che è stato pubblicato in uno dei portali di riferimento. Vogliamo capire nel tempo più breve possibile, se riteniamo il profilo delineato dalla conversazione facente al caso nostro o meno.
Il modo migliore per qualificare un contatto, è farlo attraverso una tecnica molto semplice da implementare, una tecnica alla base della comunicazione verbale. Devi sforzarti di formulare delle domande aperte e lasciare che la persona si esprima liberamente nella risposta.
Sarai alla ricerca di tutte le informazioni principali relative alla persona ed al nucleo familiare, vorrai capire le intenzioni e la tempistica del potenziale contratto, vorrai avere un’idea del loro budget e capire se effettivamente rientra nella tua idea di mercato.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_column_text]
Una visita completa, uno screening continuo
Fai in modo di condurre un appuntamento di visita completo ed informativo, mettendo alla luce tutti gli aspetti positivi di cui l’immobile può vantare.
Questi possono essere in relazione alla location, alla luminosità e spaziosità degli ambienti, alla vista panoramica, alla presenza di un ascensore piuttosto che di un piccolo giardino.
Inoltre, se riesci, preparati una lista dettagliata delle spese che gli inquilini dovranno sostenere. Avere questo tipo di informazioni da la possibilità ai potenziali inquilini di ragionare sulla fattibilità dell’operazione.
Se sei un agente immobiliare approfitta per questa occasione per citare appartamenti comparabili che hai a disposizione, potrai sfruttarli come leva per spingere su un determinato aspetto che fa particolarmente gola ai potenziali affittuari.
Infine, non sottovalutare questo appuntamento agendo con noncuranza, cerca di carpire il maggior numero di informazioni attraverso le domande aperte. In qualche modo vuoi continuare il processo di qualifica del contatto, approfondire le tematiche relative alle motivazioni ed alle specificità della ricerca.
Sii chiaro, trasparente, cerca di andare a fondo nell’esplorare qualsiasi perplessità.
La fase negoziale
Non accontentarti di un’offerta verbale, metti per iscritto tutte le caratteristiche ed i dettagli menzionati. Fai in modo di approfondire la situazione relativa agli importi, le date, le informazioni personali e dell’impiego, etc.
Inoltre dovresti richiedere una caparra confirmatoria che servirà a bloccare l’immobile. Avendo una somma di denaro dalla tua parte la tua posizione sarà molto migliore.
Questa caparra, se l’offerta dovesse andare a buon fine, andrebbe a sottrarsi alla mensilità che richiederai in forma anticipata insieme al deposito cauzionale.
Qualora il potenziale inquilino decida di tirarsi indietro, oppure fornisca dei dati che risulteranno non veritieri in sede di referenze, perderebbe questa caparra confirmatoria. Tuttavia ricorda che se l’offerta non dovesse invece andare a buon fine per una motivazione attribuibile alla tua parte, dovrai restituire l’importo per intero.
Devi mettere bene in chiaro questo punto con il tuo interlocutore, il potenziale inquilino. Devi essere molto chiaro e preciso, inoltre inserire la dicitura anche per iscritto in modo da evitare spiacevoli conversazioni e/o azioni contro di te.
Questa fase rappresenta una buona occasione per ripassare gli argomenti precedentemente discussi, sia in termini di eventuali incomprensioni o perplessità ma anche in termini di numeri e scadenze, diritti e doveri delle parti.
Un check-up completo
L’aspetto delle referenze rappresenta una delle fasi più importanti, in linea cronologica segue l’offerta che hai deciso di accettare. Inoltre ti indica chi questi potenziali inquilini siano, cosa fanno, quanto guadagnano, etc.
Questo step permette di stabilire la soddisfacibilità dei requisiti propri dell’essere un inquilino affidabile.
Il momento migliore per approfondire questo argomento e raccogliere tutte le informazioni si posiziona meglio nella fase precedente, al momento della stesura dell’offerta. In questo modo se le persone hanno qualcosa da nascondere lo manifesteranno subito, non ti faranno perdere del tempo.
Attraverso una specifica documentazione e la procedura riportata in basso, avrai la possibilità di fare una scelta informata e responsabile, evitando così di dare spazio a situazioni molto spiacevoli come quella di affittare la casa ad un moroso cronico.
Dovrai richiedere al potenziale inquilino di:
- registrarsi presso il portale Mettinconto per un controllo del credito e verifica dati SIC e CRIF – per ulteriori informazioni dai uno sguardo a questo video. In alternativa puoi optare per la produzione di una Visura Protesti;
- fornirti le ultime tre/sei buste paga se dipendente, le ultime due dichiarazioni dei redditi se libero professionista – vorrai valutare la capacità di ripagare l’affitto attraverso un calcolo molto semplice. Il reddito annuale combinato dovrà essere 30 volte superiore all’affitto mensile;
- in aggiunta al punto precedente, la fornitura di una lettera di referenze da parte del datore di lavoro, da parte del commercialista se libero professionista;
- la fornitura di una lettera di referenze da parte del precedente padrone di casa;
- qualora ci siano animali domestici, la fornitura di una lettera di referenze da parte del precedente padrone di casa;
La firma del contratto
La fase risolutiva del processo è come puoi immaginare rappresentata dalla preparazione e stipula del contratto di affitto.
In riferimento a questo aspetto ci sarebbero ulteriori pagine da scrivere, tuttavia in questa sede non ti voglio tediare con tecnicità e specifiche legali.
Vale la pena sottolineare che il contratto di affitto che potremmo definire lo standard del settore, ha una durata quadriennale, inoltre prevede un rinnovo automatico per una durata equivalente qualora le parti non lo interrompano prima.
Approfondiremo le varie potenzialità esistenti e gli aspetti legali correlati, nonché quelli fiscali, in un ulteriore articolo che verrà pubblicato nelle prossime settimane.
Nonostante ciò, voglio ricordarti che sono a completa disposizione qualora abbia bisogno di una consulenza e/o la stesura di un contratto di locazione personalizzato.
Conclusioni
Spero abbia trovato utile questo articolo, come dicevo nelle prime righe introduttive la materia non è senz’altro semplice, una continua attenzione ed una particolare dinamicità sono richieste.
Tuttavia, evitando di lasciare che l’emotività, la grossolanità ed il lasciare le cose al caso prendano il sopravvento, ed instaurando invece una tecnica logica e razionale, si può fare in modo che le spiacevoli situazioni si evitino.
Ne consegue quindi una inferiore potenziale perdita economica ed una migliore vita da padrone di casa, senza lo stress di avere un moroso cronico in casa, oppure un inquilino che non si trova bene per via delle incomprensioni iniziali lasciate a decorrere ed infine diventate grossi problemi insormontabili.