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Autore: Michele Schirru

  • In questo articolo voglio raccontare come Apple – e l’indimenticabile founder Steve Jobs – abbiano reso il marketing una materia esplosiva.

    Possiamo portarci qualcosa a casa? Quello che impareremo ci può essere utile nella nostra attività di tutti i giorni?

    Assolutamente sì, la tua agenzia immobiliare – o la tua società che opera in generale nell’immobiliare – può imparare molto.

    Per capire quali lezioni portare a casa, dobbiamo fare un passo indietro di quasi 20 anni: 23 ottobre 2001.

    Apple annuncia il primo iPod e lancia una campagna che ruota intorno ad uno slogan di cui si parla ancora oggi.

    Non che sia stato l’unico, intendiamoci.

    Pensiamo per esempio a “Think Different” ed alla storica mela morsicata a bande colorate…

    Apple Think Different

    “1.000 canzoni in tasca”.

    Ma tornando all’iPod, lo slogan scelto fu “1.000 canzoni in tasca”.

    In perfetto stile Apple: semplice, diretto, breve, ma soprattutto, capace di far comprendere immediatamente la sua portata.

    Anziché concentrare il messaggio su quanto spazio avesse, la comunicazione si è spostata su un concetto tangibile ed immediatamente comprensibile.

    Steve Jobs, presentando l’iPod, diede il benvenuto ad una nuova era per i prodotti Apple.

    Stiamo parlando del device che ha dominato il mercato, diventando un best-seller istantaneo ed alimentando l’ascesa di iTunes tra le piattaforme musicali più importanti del mondo.

    Senza contare che, proprio grazie all’iPod ed iTunes, nacquero i podcast per come li conosciamo oggi.

    Quello, era un periodo di forte trasformazione digitale per il mondo della musica, come racconto anche nel mio ebook che puoi scaricare da qui.

    Si diffondeva a gran velocità un nuovo formato chiamato mp3, a discapito del cd-rom e di altri vecchi strumenti “tradizionali”.

    La pirateria musicale stava diventando la routine, attraverso piattaforme come Napster era possibile scaricare in peer-to-peer interi album (ma anche film e video in generale).

    Senza andare troppo sul tecnico, il peer-to-peer è una tecnologia che sta anche alla base della tecnologia blockchain.

    In pratica i pezzetti di un singolo file vengono suddivisi all’interno di una rete di utenti.

    Così, attraverso Napster, quel file musicale potevi scaricarlo – illegalmente – attraverso la rete di utenti connessi alla piattaforma.

    L’irritazione dell’industria musicale era stata notevole, tanti grandi artisti decisero di fare causa e di far lavorare pesantemente i propri avvocati.

    Fu simbolico il caso dei Metallica, come si racconta in questo articolo.

    Ma tornando a noi, con il lancio dell’iPod, Steve Jobs ha stabilito un modello per un marketing rivoluzionario.

    E nei nove anni successivi, Steve Jobs ha portato Apple a lanciare molti altri prodotti che hanno dominato il mercato.

    Questi sforzi l’hanno portata a diventare la prima azienda americana a valere un Trilione di dollari.

    Non so nemmeno come scriverlo in numeri… 🙂

    Come ha fatto Apple?

    Cosa separa un approccio di marketing eccezionale e notevole da uno nella media (o forse anche peggio della media)?

    È semplicemente il design o il budget pubblicitario a disposizione a fare la differenza?

    Magari esiste una formula magica?

    No, è sicuramente qualcosa di più profondo e più complesso, ma al contempo così semplice da passare inosservato.

    Le strategie di marketing e le campagne pubblicitarie aggregate devono far parlare la gente.

    Fare marketing significa trovare la leva giusta, l’interruttore adatto a far piovere dal cielo “le conversioni”.

    Una volta che hai individuato dove sta il bottone, non devi far altro che premerlo e vedere i risultati scrosciare come una pioggia torrenziale.

    E sì, perché il fine ultimo delle campagne di marketing – e della pubblicità che ne deriva – è soprattutto far sì che le persone comprino il prodotto o servizio, l’oggetto delle campagne stesse.

    Se non riesci a piazzare i tuoi servizi di intermediazione la tua agenzia immobiliare non campa, questo è chiaro come l’acqua.

    Allora, a questo punto chiariamo un concetto importante.

    Le campagne di marketing di maggior impatto condividono tutte la stessa cosa:

    Si concentrano sul cliente.

    Piuttosto che concentrarsi su:

    • quanto sei bravo a vendere
    • quanto sei bravo a valutare le case
    • quanto sei migliore degli altri
    • e così via…

    Dovresti concentrati su quello che vuole il tuo cliente. Hai idea di quale siano le sue frustrazioni? Ma soprattutto, hai identificato il tuo cliente ideale?

    Il marketing attraverso l’empatia

    Qualcuno dice…

    “Apple si è mossa per prima, avevo il vantaggio competitivo. Ha inventato un prodotto ed è diventata il leader di mercato.”

    No, l’iPod non fu il primo lettore MP3 sul mercato ad essere lanciato.

    Altri concorrenti stavano già vendendo prodotti simili. Ma dimmi una cosa, ti ricordi qualche altro lettore MP3?

    Sinceramente, non mi viene in mente…

    Per capirci, non sei l’unico agente immobiliare in città, ce ne sono a decine o forse centinaia, magari migliaia.

    E sai una cosa?

    Siete tutti uguali agli occhi del cliente, dite tutti le stesse cose e fate tutti le stesse cose.

    Tornando all’iPod, cosa è successo? Com’è stato possibile diventare il market leader?

    Apple non ha pubblicizzato l’iPod parlando di quanti gigabyte di memoria avesse il suo lettore.

    Non ci si concentra a parlare delle caratteristiche del prodotto/servizio.

    Le dimensioni dello schermo o la tecnologia di navigazione tramite il movimento della dita direttamente sul display, alla base dei nostri smartphone ancora oggi, non erano il focus.

    Sono caratteristiche ed elementi eccezionali, sicuramente vanno elencate da qualche parte, ma come possono essere il messaggio principale?

    La risposta è che non possono essere la base della struttura comunicativa.

    Apple aveva bisogno di trovare qualcosa che li distinguesse dalla concorrenza.

    Così, sono andati direttamente a ragionare sulla psicologia del consumatore per sviluppare la loro campagna.

    Hanno guardato più a fondo e si sono chiesti:

    Quale problema risolve questo per il nostro cliente? Come lo articoliamo in modo chiaro e conciso?

    Si sono trovati ad applicare il neuromarketing quando ancora non era una materia di pubblico dominio.

    Martin Lindstrom non aveva ancora scritto il suo Best-Seller “Buyology” e le neuroscienze applicate al marketing erano ancora una materia oscura.

    La risposta alle domande qui sopra l’abbiamo data:

    “1.000 canzoni in tasca”.

    Apple ha costruito un prodotto ben progettato e che funzionava alla grande, ma soprattutto lo ha commercializzato con un chiaro beneficio per il consumatore.

    Tutto si riduce a due domande.

    La prima: quale problema risolviamo al nostro cliente?

    Prima dell’iPod e di altri lettori MP3, se volevamo ascoltare musica mentre eravamo in giro, dovevamo scendere a compromessi.

    La prima rivoluzione fu il walkman a musicassette, poi arrivarono i lettori CD.

    Il lettore mp3 ha risolto il problema di portarsi dietro una custodia piena di CD e di doverli cambiare manualmente.

    Ti ricordo che ogni CD-rom poteva contenere generalmente una quindicina di tracce audio.

    Il lettore mp3 ha risolto il problema offrendo la possibilità di memorizzare digitalmente e ascoltare la propria libreria musicale in un dispositivo molto più piccolo e facilmente trasportabile.

    Come dice la parola stessa: tascabile.

    L’unica cosa da fare per il consumatore era quella di scegliere una marca ed una quantità di memoria – maggiore la memoria e maggiore la capacità di immagazzinare canzoni.

    E questo era il problema…

    Come possiamo risolverlo questo problema?

    C’era un semplice problema di cui nessuno si rendeva conto: la maggior parte delle persone non era in grado di “visualizzare” quanta musica ci sarebbe stata in 1, 2, 5 o 10 gb di spazio.

    E allora cosa fece Apple? L’abbiamo detto: “1.000 canzoni in tasca”.

    Hanno risolto quel problema e sono stati in grado di vedere la frustrazione del cliente, dominando il mercato.

    La campagna Apple era stata effettivamente in grado di dire questo:

    • con l’iPod, non hai bisogno di un ingombrante lettore CD;
    • con l’iPod, non devi preoccuparti di graffiare i tuoi CD;
    • con l’iPod, non hai bisogno di un portafoglio pieno di CD;
    • con l’iPod, non hai bisogno di alcuna conoscenza tecnica per calcolare la capacità necessaria.

    Devi rispondere solo ad una domanda: hai meno di 1.000 canzoni da immagazzinare?

    Allora hai bisogno di un iPod: il modo più semplice per portare 1.000 canzoni in tasca.

    In conclusione

    Cosa possiamo trarre da questa lettura? Cosa possiamo applicare nella vita di tutti i giorni?

    Da un lato dovremmo iniziare a pensare sia a come il nostro servizio migliori la vita dei nostri clienti.

    Dall’altro, come articolare chiaramente il beneficio per il cliente usando un linguaggio semplice e comprensibile che non li confonda.

    Non vogliamo passare inosservati e confonderci con tutti gli altri agenti immobiliari della zona.

    Non vogliamo dare spazio a confusione nella testa delle persone.

    Esprimi la tua promessa di valore nei confronti del cliente, cosa fai per risolvere il loro problema?

    La proposta unica di vendita – nota anche come USP – è la chiave di lettura principale.

    Non dobbiamo confonderla con lo slogan: si tratta di una frase che racchiude all’interno l’esclusività del servizio che offri.

    In sostanza, senza un’offerta specifica e mirata che permetta di far emergere il tuo valore unico, sei uguale agli occhi del clienti e manca un elemento differenziante.

    Stiamo parlando di quell’elemento che dobbiamo andare a ritrovare ogni volta che dobbiamo comunicare verso l’esterno con i nostri clienti.

    Se immaginiamo un mercato molto competitivo dove tutti si propongono con le stesse frasi e la stessa metodologia, si verifica un appiattimento.

    E allora il posizionamento diventa estremamente importante.

    La USP insieme alla Proposta di Valore ti permettono di trovare angolazioni che non sono battute e che non sono uguali a quelle degli altri.

    Per approfondire clicca qui ed ascolta il podcast.

    E se ti facesse piacere iniziare a lavorare con me, entriamo in contatto.

    Partiamo da una radiografia della tua agenzia immobiliare e poi la rivoltiamo come un calzino.

    Lavoro con agenzie immobiliari in tutta Italia e mi occupo di seguire i loro canali digitali (Social e Web) al fine di diventare il leader della zona.

    Clicca qui per fissare una consulenza con me.

     

  • Quando le agenzie immobiliari online sono apparse sulla scena immobiliare, molti pensavano che il settore fosse sulla strada buona per cambiare per sempre.

    Era il 2009, quando in UK faceva il suo ingresso sul campo la startup di Russell Quirk, Emoov.

    Tra l’altro, qualche tempo fa ho intervistato proprio Russell per parlare di agenzia immobiliare del futuro: clicca qui per approfondire.

    Le grandi promesse a livello di sconti provvigionali e la modernità di approccio in linea con gli ultimi trend tecnologici, erano tra le altre cose gli asset che posizionavano ottimamente il modello online per una scalata incredibile.

    Dopotutto, ormai tutti i settori – incluso quello assicurativo e quello finanziario – stavano andando verso una prepotente digitalizzazione dei propri servizi.

    Nel 2014 il modello riceveva la sua consacrazione: era arrivata alla ribalta Purplebricks, il nome più popolare.

    Fu un successo, in pochi anni una quotazione in borsa, l’apertura in diversi mercati internazionali.

    Ma agenzia immobiliare online non è solo UK, ci sono state – e continuano ad esistere – anche realtà differenti in diversi Stati europei e non, come:

    • Compass e Redfin in USA;
    • Meilleurs Agent in Francia;
    • Homeday in Germania;
    • Propertista in Spagna;

    Agenzia immobiliare ibrida Michele Schirru

    Cos’è successo nel frattempo in Italia?

    Non siamo stati a guardare, anche se abbiamo aspettato sino al 2017 circa.

    Poi sono arrivate diverse startup che hanno portato il business model di agenzia immobiliare più o meno online sul mercato.

    Homstate, forse la prima della lista per ordine cronologico, ma Homepal già prima del 2017 aveva iniziato a percorrere questa strada pur non configurandosi come agenzia immobiliare.

    Poi, con le dovute differenze di modello e con approcci più o meno spinti verso l’online, sono arrivate RockAgent, Dove.it, Homepanda, AgenCasa, ClientiCasa.it (poi diventata Facile Immobiliare), SkyCasa.it, giusto per citarne alcune… ma la lista ormai è diventata lunga.

    Ma arrivando al 2021, possiamo dirlo con certezza:

    la visione di cambiamento radicale paventata dal modello di business “alla Purplebricks” non si è concretizzata.

    Alcuni degli agenti immobiliari online più riconoscibili in UK sono inciampati nel percorso… oppure sono caduti definitivamente.

    Per il resto del mondo vale la stessa cosa, chi sta andando avanti oggi, lo sta facendo con un paradigma completamente diverso da quello di partenza.

    E per l’Italia potremmo dire lo stesso. Sempre più servizi sul territorio e meno online.

    Perché le agenzie immobiliari non sono mai decollate

    Le agenzie immobiliari online non dovrebbero sperare che le cose cambino e che gli affari finalmente prendano il volo.

    A mio avviso, s’intende.

    Questo perché, in almeno due aspetti, il modello era difettoso fin dall’inizio.

    Ed abbiamo imparato a capirlo dopo, forse quando era troppo tardi e milioni di euro/dollari/sterline erano stati versati.

    Nel modello, ci sono problemi piuttosto evidenti nella struttura dei costi.

    La spesa di acquisizione del cliente è sempre stata troppo elevata rispetto alle provvigioni richieste ai clienti.

    Ovviamente, tutto gonfiato e sostenuto come una bolla dai grossi capitali ricevuti.

    Questo, però, ha inevitabilmente portato a gravi problemi di redditività.

    Dall’altro lato, il mercato di riferimento non è mai stato del tutto pronto e presente.

    Le persone ruotano attorno a questo business

    Si dice spesso che, quello dell’agenzia immobiliare, è un business fatto di persone.

    Nell’era digitale, le agenzie immobiliari online hanno sovrastimato la dimensione tecnologica e quanto il rapporto ed il contatto umano sia ancora molto importante.

    La vendita e l’acquisto di una casa sono spesso la più grande transazione finanziaria che chiunque intraprenda nella propria vita.

    La casa, ovunque nel mondo, è il principale asset con cui una famiglia si relaziona.

    Pochissimi, a quanto dimostrano i risultati del modello di agenzia immobiliare online diffuso in tutto il mondo, vogliono intraprendere questa strada da soli.

    I venditori sono consapevoli che, con un agente online, si stanno perdendo l’esperienza di un agente immobiliare tradizionale che, invece, conosce:

    • cosa si vende maggiormente nella zona;
    • quale dovrebbe essere il prezzo più congruo;
    • contatti di potenziali acquirenti alla ricerca di nuove opportunità sul mercato.

    I clienti sono anche scoraggiati dal lungo e complesso processo di compravendita della casa.

    Visite e appuntamenti, trattative e monitoraggio dell’intero processo.

    Lezioni dal mondo online

    Niente di tutto questo è ovviamente volto allo screditare il lavoro delle agenzie immobiliari online.

    Evidentemente, esiste un mercato di clienti disposti e contenti di mantenere il controllo del processo di vendita della casa, risparmiando sulle provvigioni.

    Vogliono essere loro direttamente il volto dell’immobile sul mercato ed affrontare un approccio fai da te.

    E allora, cosa possiamo imparare?

    In particolare, le agenzie immobiliari online non si sono sbagliate sulla necessità di offrire dei servizi digitalizzati.

    E ricordiamoci quanto, a partire dal primo lockdown del 2020, questa tematica sia stata enfatizzata.

    Non è più essenziale avere un ufficio per acquisire incarichi, ormai tutti hanno conosciuto la firma elettronica.

    La possibilità di fare virtual tour, fare acquisizioni grazie ad app come Zoom oppure Skype.

    I venditori vogliono velocità, vogliono convenienza e vogliono un buon rapporto qualità-prezzo; l’online ha sempre fornito, e continuerà a fornire, i mezzi per raggiungere questo obiettivo.

    Il problema con i modelli esclusivamente online è che, nella loro ricerca di velocità e convenienza, hanno finito per buttare via alle ortiche una grande opportunità.

    L’ho imparato a mie spese, avendo partecipato alla nascita e lo sviluppo di SkyCasa.it: i venditori, vogliono competenza tanto quanto convenienza; vogliono una gamma di servizi erogati personalmente tanto quanto la velocità e la comodità.

    Vogliono poter guardare negli occhi il proprio consulente e, se necessario, poter andare a chiedere un rendiconto di persona.

    Queste esigenze equilibrate della clientela fanno sì che, con ogni probabilità, il modello migliore per le agenzie immobiliari al giorno d’oggi sia l’integrazione tra l’online ed il tradizionale.

    Verso uno stato Ibrido

    E allora, ecco che emerge la vera agenzia immobiliare del futuro: quella ibrida.

    Che aspetto avrebbe questa agenzia ibrida?

    Paradossalmente, la linea di confine tra digitale e tradizionale è molto sottile.

    Un’agenzia immobiliare con un sito web potrebbe tecnicamente chiamarsi “agenzia ibrida”. Così come potrebbe addirittura essere un’agenzia immobiliare online…

    Ma una vera offerta ibrida non può che comportare elementi forti sia del modello tradizionale che del modello online.

    Essere ibridi consiste nell’avere una maggiore attenzione per il digitale.

    Dal marketing digitale al miglioramento della propria struttura web, la possibilità di fare una valutazione della casa direttamente dal sito web, fissare una visita oppure avanzare una proposta d’acquisto in forma digitale.

    Quello online, è anche un modello che poggia saldamente sulle automazioni.

    Significa avere portali self-service che permettono ad inquilini, acquirenti e venditori gestire le loro proprietà e le loro esigenze.

    Significa anche non passare ore e ore ogni giorno a telefonare e/o fare porta a porta.

    Un’agenzia ibrida utilizza la tecnologia per assisterle con un sistema di posta elettronica automatizzato.

    Oppure, per esempio, trova clienti con un sistema di lead generation immobiliare sapientemente realizzato.

    Considerazioni finali

    L’esperimento dell’agenzia immobiliare online può non essere riuscito a soddisfare le aspettative, ma ha comunque lasciato il posto a un nuovo ed entusiasmante modello.

    Ed a questo punto, non possiamo dimenticare quanto sia impattante avere la giusta visione ed il mindset più adatto.

    Di questo ho parlato in un mio ebook, che puoi scaricare gratuitamente, che si chiama Trasformazione Digitale.

    L’ibrido rappresenta il meglio dei due mondi.

    È un sistema che bilancia la personalizzazione con la velocità e si adatta perfettamente alle diverse esigenze dei clienti di oggi.

    È un modello che, per il prossimo futuro, sarà difficile da battere.

    E tu, cosa ne pensi? Entriamo in contatto, lavoriamo insieme per il tuo business.

  • È improbabile che la pandemia fosse nel radar degli iBuyer in giro per il mondo, da Opendoor e Zillow in USA per arrivare a Casavo in Italia.

    Ovviamente, gli iBuyer quando hanno lanciato le loro attività non avevano assolutamente idea di quanto avrebbe potuto avvantaggiare il loro modello di business ed i loro servizi.

    Vantaggi che, in realtà, si riflettono anche sugli agenti immobiliari più digitali.

    Questo perché, la pandemia del Covid-19, ha permesso di accelerare nel processo di digitalizzazione delle aziende. Sia perché la base dei consumatori ne ha avuto la necessità, ma anche e soprattutto per il contrario.

    In altre parole, per continuare a fare business in maniera fluida e produttiva, anche chi non era al top della digitalizzazione, ha dovuto cambiare passo.

    Ma torniamo al modello iBuyer.

    Per sviluppare questo articolo, sono partito dalle considerazioni di Mike DelPrete, tra i massimi esperti a livello globale di proptech.

    I vantaggi principali del modello iBuyer – velocità e certezza – sono stati sin da subito pensati come un miglioramento un processo notoriamente lungo e talvolta doloroso.

    Ma il modello di business dell’iBuyer è oggi in una posizione unica per prosperare.

    Stiamo parlando di un mondo fatto di distanziamento sociale, dove le persone mettono in primo piano la capacità di condurre i propri affari limitando al minimo il contatto umano.

    Spieghiamo velocemente cosa è un iBuyer e come funziona il suo modello di business.

    Prendiamo la definizione che il più importante iBuyer al mondo, Opendoor, espone sul suo sito web:

    “Un iBuyer è un’azienda che utilizza la tecnologia per formulare all’istante un’offerta su una proprietà. L’iBuyer rappresenta un cambiamento radicale nel modo in cui le persone acquistano e/ o vendono le case, offrendo in molti casi un’alternativa più semplice e conveniente alla vendita tradizionale della casa.

    Il modo in cui un iBuyer opera è ampio, ma l’idea di fondo è che farà una valutazione del valore della casa e – qualora ritenuto opportuno – farà un’offerta in tempi rapidi.

    Se l’offerta dovesse essere accettata dal venditore, l’iBuyer si prenderà l’onere di concludere l’acquisto in tempi brevi, dopodiché la reimmetterà sul mercato e rivenderà la casa. Il vantaggio principale è dato dalla certezza di un’offerta interamente in contanti ed un maggiore controllo sul quando sarà data la possibilità di concludere la compravendita.”

    Se è vero che il modello iBuyer è stato lanciato con specifici vantaggi principalmente per il lato dei consumatori, sta diventando evidente che il modello presenta diversi vantaggi collaterali.

    L’iBuyer permette ai consumatori di vendere e comprare case con una limitata interazione umana.

    I proprietari di casa hanno il vantaggio di vendere direttamente ad un iBuyer, senza bisogno di tenere le porte di casa aperte ed un via-vai di persone che invadono il proprio spazio. Qualunque agente immobiliare sa quanto questo tema sia scottante in questa fase di mercato.

    Ma non finisce qui, in USA, i potenziali acquirenti possono addirittura visitare le case da soli, senza la presenza di un agente e senza affollamento. Attraverso un’app e la tecnologia IoT (internet of things), Opendoor, permette di programmare le visite e l’apertura della porta di casa.

    Non mi risulta che per l’Italia Casavo si sia spinta così tanto, ma smentitemi qualora invece sia questo il caso.

    Per l’Italia, è già una grande vittoria poter visitare gli immobili attraverso il Virtual Tour! 🙂

    È tra l’altro proprio di qualche giorno fa la notizia che, Casavo, abbia acquisito al 100% la prima e più conosciuta azienda di Virtual Tour: Realistico.

    Per citare il Sole 24 Ore: “Il risultato dell’operazione, pur mantenendo Realisti.co indipendente, sarà una realtà che impiegherà complessivamente circa 170 persone (le oltre 150 di Casavo, cui si aggiungono le 15 di Realisti.co).”

    Per alcuni, questa acquisizione rappresenta uno step ulteriore verso la trasformazione – o quantomeno l’avvicinamento – del proprio modello ad una soluzione più orientata al brokeraggio.

    D’altronde, già dai primi tempi, Casavo aveva offerto agli agenti immobiliari di diventare partner ed ottenere possibilità di guadagno nelle operazioni di segnalazione immobile e/o compravendita.

    Ma portandoci verso la conclusione, è innegabile che la vendita di una casa ad un iBuyer fornisca certezza in un momento di assoluta incertezza.

    Il vantaggio di vendere una casa all’istante non è mai stato così palese.

    E tu, eri già al corrente di questo modello di business? Pensi che possa essere il futuro per il real estate italiano?

    p.s. Ho pubblicato questo articolo per la rubrica DigitalRE sul blog di WeAgentz.